Neues Gesetz: Käufer und Verkäufer teilen sich Maklerkosten beim Immobilienkauf

Neues Gesetz: Käufer und Verkäufer teilen sich Maklerkosten beim Immobilienkauf

In einem noch relativ neuen Gesetz wird die Verteilung der Maklerkosten beim Verkauf von Immobilien, konkret Häusern und Eigentumswohnungen neu geregelt. Konkret muss ein Verkäufer mindestens die Hälfte der Maklerkosten tragen, wenn er diesen mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt hat. Bisher war es in vielen Regionen so, dass der Käufer die vollen Maklerkosten zu tragen hatte, auch wenn er gar nicht Auftraggeber des Maklers war.

Im Detail besagt das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“, wie es vollständig heißt, folgende Teilung der Maklerkosten vor:

  • Haben beide Parteien dem Makler einen Lohn versprochen, ist dies nur gültig, wenn beide Parteien die Courtage in gleicher Höhe schulden.
  • Hat nur eine Partei den Maklervertrag abgeschlossen, muss diese auch mindestens die Hälfte des Maklerlohns bezahlen.

Mit dem Gesetz sollen die Erwerbsnebenkosten für den Kauf von Wohneigentum verringert und so der Erwerb von Wohneigentum erleichtern. Das Gesetz tritt im Dezember in Kraft, gilt aber nur, wenn der Käufe eine natürliche Person ist.

Was sollte man beim Kauf einer Eigentumswohnung achten?

Was sollte man beim Kauf einer Eigentumswohnung achten?

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist immer eine Entscheidung, die wohlüberlegt sein sollte. Auch aus rechtlicher Sicht gilt es hier einige Dinge zu beachten, denn beim Erwerb einer Eigentumswohnung kauft der Käufer nicht nur das Eigentum an der eigentlichen Wohneinheit, sondern immer auch einen Anteil an der kompletten Immobilie, also dem Gebäude und an dem Grundstück, auf dem das Haus mit der Wohnung steht. Dieses Eigentum an Grund und Boden und an dem Gebäude teilt sich der Käufer mit allen anderen Wohnungseigentümern. Nur die Wohnung selbst sowie ggf. dazugehörende Kellerräume, Garagen oder Tiefgaragenstellplätze (sogenanntes Sondereigentum) sind alleiniges Eigentum des Wohnungsbesitzers.

Über sogenannte Sondernutzungsrechte können bestimmte Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums (z.B. Räume oder Teile des Gartens) alleine, d.h. unter Ausschluss aller anderen, der Nutzung durch einzelne Eigentümer zugesprochen werden. In der Teilungserklärung werden die Sondernutzungsrechte festgehalten, aber auch die genaue Aufteilung vom gemeinschaftlichen Eigentum definiert. Ebenso befinden sich darin die Regelungen insbesondere über die Verwaltung der Wohnungsanlage und die Verteilung der anfallenden Kosten. Entsprechend sollte sich ein Käufer einer Wohnung die Teilungserklärung vor der Beurkundung des Kaufvertrages aushändigen lassen und sorgfältig prüfen.

Auch sollte man sich als Käufer vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages darüber informieren, wie hoch das monatlich zu zahlende Hausgeld ist, ob eine Instandhaltungsrücklage gebildet wurde. Gerne beraten wie Sie als Rechtsanwalt und Notar beim Kauf einer Immobilie.

Aufgaben eines Rechtsanwalt und Notars beim Immobilienkauf – Teil 2

Aufgaben eines Rechtsanwalt und Notars beim Immobilienkauf – Teil 2

Im zweiten Teil erläutern wir weitere Aufgaben, die vom Rechtsanwalt und Notar im Rahmen des Immobilienkaufs übernommen werden. Im ersten Teil wurden insbesondere das Vorgespräch  und die  Informationen aus dem Grundbuch thematisiert, heute geht es pimär um die Beurkundung und das Thema Grundschulden.

Sorgfältige Vorbereitung vor dem Beurkundungstermin

Nachdem im ersten Vorgespräch Fragen erörtert und geklärt werden, übernimmt der Rechtsanwalt und Notar die Formulierung des Vertragsentwurfs. Vor der finalen Beurkundung werden dann den beiden Vertragsparteien, um diesen zu prüfen und Mängel / Änderungswünsche im Vorfeld besprechen zu können. Auch auf dem Termin der Beurkundung kann man die Mängel / Änderungswünsche natürlich noch mit einbringen, wobei die grundsätzlichen Dinge bereits vor dem Beurkundungstermin mit beiden Vertragsparteien geklärt sein sollten. Beim Kauf einer bestehenden Immobilie sollte der Käufer die Immobilie und das Grundstück sorgfältig besichtigt und geprüft haben, denn Sachmängel sind hier normalerweise beim Kauf ausgeschlossen. Wenn der Verkäufer Mängel arglistig verschweigen sollte, kann dies zwar zur Haftung des Verkäufers für die Mängel führen, in der Praxis ist ein Beweis aber häufig schwer zu erbringen, so dass eine sorgfältige Prüfung vor Unterzeichnung des Kaufvertrages durch den Käufer empfehlenswert ist.

Aufgaben des Rechtsanwalt und Notars am Beurkundungstermin

Am eigentlichen Beur­kundungs­termin liest der Rechtsanwalt und Notar beiden Vertragsparteien den Vertrag vor und beant­wortet offene Fragen zu diesem. Wenn die Immobilie auf Kredit gekauft wird, wird in der Regel die Bank des Kreditnehmers darauf bestehen, dass zu ihrer Sicherheit eine entsprechende Grund­schuld ins Grund­buch der Immobilie aufgenommen wird und nur wenn diese Grundschuld hinterlegt ist, wird das ­Dar­lehen ausbezahlt. Um diese Bestellung einer Grund­schuld durchzuführen,  ist die notarielle Beur­kundung oder Beglaubigung gesetzlich vorgeschrieben. Normalerweise werden Grund­schuld und Kauf­vertrag an einem Termin beurkundet, denn so kann man Zeit und Geld sparen. Der Käufer sollte daher rechtzeitig vor dem Rechtsanwalt und Notar­termin mit der kreditgebenden Bank sprechen, sodass sie alle für die Grund­schuld erforderlichen Unterlagen an den Rechtsanwalt und Notar schi­cken kann.

Sie planen den Kauf oder Verkauf eines Grundstücks, einer Immobilie oder einer Eigentumswohnung? Wir beraten Sie kompetent und neutral und betreuen Ihre Rechtsgeschäfte im Immobilienrecht.  Sprechen Sie uns an – wir helfen Ihnen gerne weiter.

Aufgaben eines Rechtsanwalt und Notars beim Immobilienkauf – Teil 1

Aufgaben eines Rechtsanwalt und Notars beim Immobilienkauf – Teil 1

Nicht nur aufgrund der Niedrigzinsphase legen immer mehr Menschen das Ersparte in Immobilien an, zur Eigennutzung, als Altersvorsorge oder zur Vermietung. Der Kauf einer Immobilie ist in der Regel die größte Investition im Leben, so dass hier der Gesetzgeber eine Reihe von Vorgaben gemacht hat, um die beteiligten Vertragspartner zu schützen. Eine Vorgabe ist, dass der Kauf einer Immobilie immer nur unter Einbeziehung eines Rechtsanwalt und Notars erfolgen kann – wir erläutern heute die die wichtigsten Aufgaben, die ein Rechtsanwalt und Notar beim Immobilienkauf übernimmt:

Rechtsanwalt und Notar ist immer eine neutrale Instanz

Ganz besonders wichtig ist, dass ein Rechtsanwalt und Notar beim Immobilienkauf immer eine neutrale Instanz für beide Vertragsparteien darstellt, auch wenn der Käufer in der Regel die Kosten für den Rechtsanwalt und Notar bezahlt. Entsprechend muss ein ­Rechtsanwalt und Notar muss die recht­lichen Fragen der Vertrags­partner unparteiisch beant­worten.

Im Vorgespräch werden Fragen erörtert

Für die Ausarbeitung eines Kaufvertrages für Immobilien werden in der Regel die beteiligten Vertragspartner zu einem Vorgespräch gebeten, in dem alle Fragen rund um den Kauf zu klären sind. Diese beziehen sich bspw. auf bestehende Grund­buch­lasten, Modalitäten für die Zahlung und Über­gabe oder bspw. wie mit evtl. bestehenden Miet­verhält­nissen nach dem Kauf umgegangen wird. Wenn Ehepaare gemeinsam eine Immobilie erstehen, wird im Vorgespräch auch geklärt, wer nachher Eigentümer werden soll – nur einer der Partner oder beide.
Bei einem Erwerb auf Kredit sorgt der Rechtsanwalt und Notar für die Eintragung der Grundschuld, so dass die Bank den Kredit auszahlen kann.

Informationen aus dem Grundbuch

Ebenfalls vor dem Aufsetzen des Vertrages und sogar vor dem Vorgespräch nimmt der Rechtsanwalt und Notar in der Regel Einblick ins Grundbuch, um die genauen Eigentumsverhältnisse und eventuelle rechtliche Lasten des Grundstücks zu erfahren, die bei der Gestaltung des Kaufvertrages Berücksichtigung finden müssen. Grundschulden oder Wegerechte sind solche rechtlichen Lasten. Bestehend bspw. noch Grundschulden vom Vorbesitzer, ist es gängige Praxis, dass im Kaufvertrag vereinbart wird, dass diese aus dem Kaufpreis bezahlt werden und so die Bank der Löschung der Grundschuld zustimmt.

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