Grundschuld beim Immobilienkauf – was ist das und was sollte man dabei beachten?

Grundschuld beim Immobilienkauf – was ist das und was sollte man dabei beachten?

Das Thema Grundschuld tritt immer wieder rum um den Kauf einer Immobilie auf – aber was ist eine Grundschuld überhaupt und was sollte man dabei beachten – hier gibt es die Informationen.

Im Rahmen der Grundschuld bekommt eine kreditgebende Bank das, die mit der Grundschuld belastete Immobilie zu verwerten, wenn das Darlehen trotz Fälligkeit nicht zurückgezahlt wird. Durch die Grundschuld gehört das Haus zwar nicht der Bank, aber der Bank wird es ermöglicht, die Immobilie gegen den Willen des Eigentümers an den Meistbietenden versteigern zu lassen oder die Erträge (z.B. Mieteinnahmen) für sich zu beanspruchen, um den Forderungsausfall zu begleichen.

Zu Berechnung der Höhe der Sicherheit wird der Nennbetrag des Darlehens plus die Grundschuldzinsen berechnet (12-18% des Nennbetrags). Die Zinsen dienen dafür, die Kosten für Vollstreckung etc. auszugleichen. Gleichzeitig verlangen Bank neben der Verpfändung des Grundstücks ein persönliches Schuldanerkenntnis des Darlehensnehmers, so dass sie Zugriff auf das sonstige Vermögen (wie bspw.  Barvermögen) bekommen.

Weiterer Bestandteil der Grundschuldurkunde ist die Unterwerfung des Darlehensnehmers unter die sofortige Zwangsvollstreckung, durch welches die Bank einen Vollstreckungstitel gegen den Darlehensnehmer erhält, mit dem die Zwangsvollstreckung eingeleitet werden kann, ohne vorher vor Gericht ziehen und ein Urteil erstreiten zu müssen.

Die sogenannte Zweckerklärung (alternativ Sicherungsabrede genannt) ist eine vertragliche Vereinbarung zwischen Bank und Darlehensnehmer darüber, für welche Forderungen die Grundschuldurkunde und das persönliche Schuldanerkenntnis als Sicherheit dienen sollen. Je nach Ausführungen sind das dann nicht nur Ansprüche aus dem abgeschlossenen Darlehensvertrag, sondern weitere Forderungen, die die Bank jetzt oder zukünftig gegen den Darlehensnehmer hat; möglich ist ebenfalls eine Beschränkung auf das konkrete Darlehensverhältnis (sog. enge Zweckerklärung). Die Zweckerklärung ist in der Regel nicht in der Grundschuldbestellungsurkunde enthalten, sondern wird im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag mit der Bank vereinbart.
Wegen der potenziellen Folgen der Grundschuldbestellung für den Darlehensnehmer und namentlich der Zwangsvollstreckungsunterwerfung muss diese zwingend beim Rechtsanwalt und Notar vorgenommen werden. Der Rechtsanwalt und Notar erläutert als unabhängiger Berater bei der Beurkundung die Bedeutung der einzelnen Regelungen und weist auf die damit verbundenen rechtlichen Konsequenzen – sowohl für den Darlehensnehmer, wie auch für die Bank – hin.

 

Grundschuld – Kreditsicherheit für Immobilien

Grundschuld – Kreditsicherheit für Immobilien

Eine eigene Immobilie ist häufig die größte Anschaffung im Leben und kann in der Regel nicht vollständig bar bezahlt werden. Typischerweise wird mit einem Darlehen der Restbetrag aufgebracht. Als Sicherheit für diesen Kredit werden von der Bank Sicherheiten für die Situation verlangt, wenn der Kreditnehmer (Käufer der Immobilie) das Darlehen nicht zurückzahlen kann.
Bei Immobilienkrediten wird in der Regel das Grundstück oder die Immobilie als Sicherheit genutzt und im Grundbuch eine Grundschuld / Hypothek zugunsten der Bank vermerkt wird. Sollte es zu einem Zahlungsausfall kommen, kann die Bank dann das Grundstück / die Immobilie versteigern. Die Eintragung einer solchen Grundschuld bzw. die Zustimmung zu dieser Eintragung muss notariell beglaubigt werden und ist eine unserer Leistungen als Rechtsanwalt und Notar in Ahaus. Im sogenannten Grundschuldformular werden die Bedingungen für die Grundschuld festgelegt und dieses gehen wir zusammen mit unseren Mandanten im Detail durch, damit alle Punkt geklärt werden und eventuelle Fragen besprochen werden können.

Neben dem Grundschuldformular wird in einer Zweckerklärung festgeschrieben, welche Schulden genau durch die Grundschuld besichert werden. Diese wird direkt mit der Bank vereinbart, sollte aber im Rahmen der notariellen Beratung ebenfalls besprochen werden – insbesondere wenn es Unklarheiten gibt.

Ein wichtiger Punkt in einem Grundschuldformular ist die sogenannte Zwangsvollstreckungsunterwerfung hinsichtlich des Grundstücks und des gesamten sonstigen Vermögens, welche in der Regel in jedem Grundschuldformular enthalten ist. Mit dieser Klausel kann die Bank sofort und ohne vorherigen Prozess vollstrecken, wenn es zu Problemen mit dem Darlehen kommt. Die Einzelheiten Zwangsvollstreckungsunterwerfung besprechen wir gerne mit Ihnen. Die Grundschuld im Grundbuch wird gelöscht, wenn das damit abgesicherte Darlehen wir vorgesehen zurückbezahlt wurde.

Als Rechtsanwalt und Notar in Ahaus beraten wir Sie umfassend beim Kauf einer Eigentumswohnung und prüfen gerne mit Ihnen die wichtigen Dokumente wie das Grundschuldformular und besprechen mit Ihnen alle notwendigen Schritte (wann bspw. der Kaufpreis für eine Immobilie gezahlt werden muss) für den sicheren und erfolgreichen Erwerb Ihrer neuen Immobilie.

Sie planen den Kauf oder Verkauf eines Grundstücks, einer Immobilie oder einer Eigentumswohnung? Wir beraten Sie kompetent und neutral und betreuen Ihre Rechtsgeschäfte im Immobilienrecht.  Sprechen Sie uns an – wir helfen Ihnen gerne weiter.