Neues Gesetz: Käufer und Verkäufer teilen sich Maklerkosten beim Immobilienkauf

Neues Gesetz: Käufer und Verkäufer teilen sich Maklerkosten beim Immobilienkauf

In einem noch relativ neuen Gesetz wird die Verteilung der Maklerkosten beim Verkauf von Immobilien, konkret Häusern und Eigentumswohnungen neu geregelt. Konkret muss ein Verkäufer mindestens die Hälfte der Maklerkosten tragen, wenn er diesen mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt hat. Bisher war es in vielen Regionen so, dass der Käufer die vollen Maklerkosten zu tragen hatte, auch wenn er gar nicht Auftraggeber des Maklers war.

Im Detail besagt das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“, wie es vollständig heißt, folgende Teilung der Maklerkosten vor:

  • Haben beide Parteien dem Makler einen Lohn versprochen, ist dies nur gültig, wenn beide Parteien die Courtage in gleicher Höhe schulden.
  • Hat nur eine Partei den Maklervertrag abgeschlossen, muss diese auch mindestens die Hälfte des Maklerlohns bezahlen.

Mit dem Gesetz sollen die Erwerbsnebenkosten für den Kauf von Wohneigentum verringert und so der Erwerb von Wohneigentum erleichtern. Das Gesetz tritt im Dezember in Kraft, gilt aber nur, wenn der Käufe eine natürliche Person ist.

Testament für Alleinstehende

Testament für Alleinstehende

Ohne Testament gilt die gesetzliche Erbfolge

Auch Alleinstehende sollten sich mit dem Thema Erbe und Nachlass auseinandersetzen. Gerade wenn es um größere Nachlässe geht, gibt es sonst oftmals eine unerwünschte Nachlassregelung, denn es greift die gesetzliche Nachlassfolge. Im Todesfall erben ohne das Vorliegen eines Testaments dann zunächst die Eltern, wenn man weder Kinder, Enkelkinder oder einen Ehepartner hat – was für viele Alleinstehenden zutrifft. Wenn die Eltern nicht mehr leben, erben Geschwister und deren Nachkommen, also Neffen und Nichten es Erblasser. Gibt es diese ebenfalls nicht, erben Onkel und Tanten und zu guter Letzt kann auch der Staat das Erbe erhalten.

Bei gewünschten Abweichungen von der gesetzlichen Erbfolge ist Testament notwendig

Will man sein Erbe nicht der gesetzlichen Erbfolge unterwerfen, ist ein Testament notwendig. Dieses kann eigenhändig oder mit notarieller Hilfe erstellt werden. Das eigenhändige Testament muss von Hand geschrieben und unterschrieben sein, zudem ist es empfehlenswert, das handgeschriebene Testament in die amtliche Verwahrung beim Nachlassgericht zu geben.

Bei der Unterstützung durch den Notar wird das Testament nach den Wünschen des Erblassers und rechtssicher gestaltet. Beim Antreten eines Erbes ist im Unterschied zum eigenhändigen Testament auch kein Erbschein notwendig.

 

Schenken oder vererben? Viele Punkte sollten bei der Entscheidung beachtet werden

Schenken oder vererben? Viele Punkte sollten bei der Entscheidung beachtet werden

Wenn es um den Übertrag von Vermögen auf die nächste Generation geht, sind in der Regel das Vererben oder Schenken die beiden Optionen, die zur Wahl stehen. Bei der Entscheidung, was in der individuellen Situation sinnvoll ist, muss man zahlreiche Punkte beachten. Insbesondere rechtlich komplexe Übertragungen von Grundbesitz, Erb- und Geschäftsanteilen, aber auch künftige Schenkungen bedürfen der notariellen Beurkundung. Diese gilt ebenfalls für Erb- und Pflichtteilsverzichte.

Bei der Entscheidung wie die Übertragung des Vermögens erfolgen soll – ob per Schenkung oder Erbe, sollten immer die jeweiligen Vor- und Nachteile sorgfältig abzuwägen. Bei einer Schenkung wird das Vermögen schon zu Lebzeiten übertragen und eine Rückforderung ist nach dem Gesetz nur eingeschränkt möglich, wenn diese Option nicht bereits im Übertragungsvertrag berücksichtigt wurde. Gleichzeitig bietet die Schenkung Lebzeiten auch erhebliche Vorteile, wie z. B. dass durch die Übertragung von Grundbesitz von Eltern auf Kindern kann diesen die Begründung eines eigenen Hausstandes oder einer beruflichen Existenz erleichtert werden. Auch können steuerliche Freibeträge dann mehrfach ausgenutzt werden.

Aufgrund der Komplexität und Individualität jedes einzelnen Sachverhaltes kann man hier eine Vielzahl von Gestaltungsoptionen umsetzen – der Phantasie sind hier (fast) keine Grenzen gesetzt. Umso empfehlenswerter ist es, eine professionelle Beratung bei der Ausgestaltung hinzuzuziehen, um die steuerlichen und weiteren rechtliche Auswirkungen der unterschiedlichen Modelle absehen zu können.

29. Januar 2019: Neue Regelungen für Ehen und Lebenspartnerschaften in Europa

29. Januar 2019: Neue Regelungen für Ehen und Lebenspartnerschaften in Europa

Auf alle Ehen, die ab dem 29. Januar 2019 geschlossen werden, ist nun primär das Recht des Staates anwendbar, in dem die Ehepartner nach der Eheschließung ihren ersten gemeinsamen gewöhnlichen Aufenthalt haben. Ein späterer Umzug innerhalb Europas wird daran künftig nichts mehr ändern. Um gleichzeitige Verfahren in verschiedenen EU-Mitgliedstaaten zu vermeiden, regeln die neu in Kraft getretenen Verordnungen zudem, welches Gericht im Streitfall zuständig ist.

Zwar wird das jeweilige nationale Recht durch die dann in Kraft getretenen Güterrechtsverordnungen geändert, aber Rechtsanwender müssen das neue Recht aber trotzdem beherrschen. Wir bieten als Rechtsanwalt und Notar eine umfangreiche Beratung, wenn es bspw. um einen Ehevertrag und das Güterrecht geht. Getreu dem Motto ‚Drum prüfe, wer sich ewig bindet‘ sind Notare die ersten Ansprechpartner in Fragen des Güterrechts. Dort werden die vermögensrechtlichen Beziehungen der Ehe- und Lebenspartner rechtssicher auf die jeweiligen Bedürfnisse aller Parteien angepasst und gerade auch die Interessen des schwächeren Vertragspartners zu schützen. So wird nicht nur die Basis Grundstein für ein harmonisches Miteinander gelegt, sondern ebenso Streitigkeiten für den Fall einer späteren Trennung häufig komplett vermieden.

Grundschuld beim Immobilienkauf – was ist das und was sollte man dabei beachten?

Grundschuld beim Immobilienkauf – was ist das und was sollte man dabei beachten?

Das Thema Grundschuld tritt immer wieder rum um den Kauf einer Immobilie auf – aber was ist eine Grundschuld überhaupt und was sollte man dabei beachten – hier gibt es die Informationen.

Im Rahmen der Grundschuld bekommt eine kreditgebende Bank das, die mit der Grundschuld belastete Immobilie zu verwerten, wenn das Darlehen trotz Fälligkeit nicht zurückgezahlt wird. Durch die Grundschuld gehört das Haus zwar nicht der Bank, aber der Bank wird es ermöglicht, die Immobilie gegen den Willen des Eigentümers an den Meistbietenden versteigern zu lassen oder die Erträge (z.B. Mieteinnahmen) für sich zu beanspruchen, um den Forderungsausfall zu begleichen.

Zu Berechnung der Höhe der Sicherheit wird der Nennbetrag des Darlehens plus die Grundschuldzinsen berechnet (12-18% des Nennbetrags). Die Zinsen dienen dafür, die Kosten für Vollstreckung etc. auszugleichen. Gleichzeitig verlangen Bank neben der Verpfändung des Grundstücks ein persönliches Schuldanerkenntnis des Darlehensnehmers, so dass sie Zugriff auf das sonstige Vermögen (wie bspw.  Barvermögen) bekommen.

Weiterer Bestandteil der Grundschuldurkunde ist die Unterwerfung des Darlehensnehmers unter die sofortige Zwangsvollstreckung, durch welches die Bank einen Vollstreckungstitel gegen den Darlehensnehmer erhält, mit dem die Zwangsvollstreckung eingeleitet werden kann, ohne vorher vor Gericht ziehen und ein Urteil erstreiten zu müssen.

Die sogenannte Zweckerklärung (alternativ Sicherungsabrede genannt) ist eine vertragliche Vereinbarung zwischen Bank und Darlehensnehmer darüber, für welche Forderungen die Grundschuldurkunde und das persönliche Schuldanerkenntnis als Sicherheit dienen sollen. Je nach Ausführungen sind das dann nicht nur Ansprüche aus dem abgeschlossenen Darlehensvertrag, sondern weitere Forderungen, die die Bank jetzt oder zukünftig gegen den Darlehensnehmer hat; möglich ist ebenfalls eine Beschränkung auf das konkrete Darlehensverhältnis (sog. enge Zweckerklärung). Die Zweckerklärung ist in der Regel nicht in der Grundschuldbestellungsurkunde enthalten, sondern wird im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag mit der Bank vereinbart.
Wegen der potenziellen Folgen der Grundschuldbestellung für den Darlehensnehmer und namentlich der Zwangsvollstreckungsunterwerfung muss diese zwingend beim Rechtsanwalt und Notar vorgenommen werden. Der Rechtsanwalt und Notar erläutert als unabhängiger Berater bei der Beurkundung die Bedeutung der einzelnen Regelungen und weist auf die damit verbundenen rechtlichen Konsequenzen – sowohl für den Darlehensnehmer, wie auch für die Bank – hin.

 

Aufgaben eines Rechtsanwalt und Notars beim Immobilienkauf – Teil 2

Aufgaben eines Rechtsanwalt und Notars beim Immobilienkauf – Teil 2

Im zweiten Teil erläutern wir weitere Aufgaben, die vom Rechtsanwalt und Notar im Rahmen des Immobilienkaufs übernommen werden. Im ersten Teil wurden insbesondere das Vorgespräch  und die  Informationen aus dem Grundbuch thematisiert, heute geht es pimär um die Beurkundung und das Thema Grundschulden.

Sorgfältige Vorbereitung vor dem Beurkundungstermin

Nachdem im ersten Vorgespräch Fragen erörtert und geklärt werden, übernimmt der Rechtsanwalt und Notar die Formulierung des Vertragsentwurfs. Vor der finalen Beurkundung werden dann den beiden Vertragsparteien, um diesen zu prüfen und Mängel / Änderungswünsche im Vorfeld besprechen zu können. Auch auf dem Termin der Beurkundung kann man die Mängel / Änderungswünsche natürlich noch mit einbringen, wobei die grundsätzlichen Dinge bereits vor dem Beurkundungstermin mit beiden Vertragsparteien geklärt sein sollten. Beim Kauf einer bestehenden Immobilie sollte der Käufer die Immobilie und das Grundstück sorgfältig besichtigt und geprüft haben, denn Sachmängel sind hier normalerweise beim Kauf ausgeschlossen. Wenn der Verkäufer Mängel arglistig verschweigen sollte, kann dies zwar zur Haftung des Verkäufers für die Mängel führen, in der Praxis ist ein Beweis aber häufig schwer zu erbringen, so dass eine sorgfältige Prüfung vor Unterzeichnung des Kaufvertrages durch den Käufer empfehlenswert ist.

Aufgaben des Rechtsanwalt und Notars am Beurkundungstermin

Am eigentlichen Beur­kundungs­termin liest der Rechtsanwalt und Notar beiden Vertragsparteien den Vertrag vor und beant­wortet offene Fragen zu diesem. Wenn die Immobilie auf Kredit gekauft wird, wird in der Regel die Bank des Kreditnehmers darauf bestehen, dass zu ihrer Sicherheit eine entsprechende Grund­schuld ins Grund­buch der Immobilie aufgenommen wird und nur wenn diese Grundschuld hinterlegt ist, wird das ­Dar­lehen ausbezahlt. Um diese Bestellung einer Grund­schuld durchzuführen,  ist die notarielle Beur­kundung oder Beglaubigung gesetzlich vorgeschrieben. Normalerweise werden Grund­schuld und Kauf­vertrag an einem Termin beurkundet, denn so kann man Zeit und Geld sparen. Der Käufer sollte daher rechtzeitig vor dem Rechtsanwalt und Notar­termin mit der kreditgebenden Bank sprechen, sodass sie alle für die Grund­schuld erforderlichen Unterlagen an den Rechtsanwalt und Notar schi­cken kann.

Sie planen den Kauf oder Verkauf eines Grundstücks, einer Immobilie oder einer Eigentumswohnung? Wir beraten Sie kompetent und neutral und betreuen Ihre Rechtsgeschäfte im Immobilienrecht.  Sprechen Sie uns an – wir helfen Ihnen gerne weiter.

Aufgaben eines Rechtsanwalt und Notars beim Immobilienkauf – Teil 1

Aufgaben eines Rechtsanwalt und Notars beim Immobilienkauf – Teil 1

Nicht nur aufgrund der Niedrigzinsphase legen immer mehr Menschen das Ersparte in Immobilien an, zur Eigennutzung, als Altersvorsorge oder zur Vermietung. Der Kauf einer Immobilie ist in der Regel die größte Investition im Leben, so dass hier der Gesetzgeber eine Reihe von Vorgaben gemacht hat, um die beteiligten Vertragspartner zu schützen. Eine Vorgabe ist, dass der Kauf einer Immobilie immer nur unter Einbeziehung eines Rechtsanwalt und Notars erfolgen kann – wir erläutern heute die die wichtigsten Aufgaben, die ein Rechtsanwalt und Notar beim Immobilienkauf übernimmt:

Rechtsanwalt und Notar ist immer eine neutrale Instanz

Ganz besonders wichtig ist, dass ein Rechtsanwalt und Notar beim Immobilienkauf immer eine neutrale Instanz für beide Vertragsparteien darstellt, auch wenn der Käufer in der Regel die Kosten für den Rechtsanwalt und Notar bezahlt. Entsprechend muss ein ­Rechtsanwalt und Notar muss die recht­lichen Fragen der Vertrags­partner unparteiisch beant­worten.

Im Vorgespräch werden Fragen erörtert

Für die Ausarbeitung eines Kaufvertrages für Immobilien werden in der Regel die beteiligten Vertragspartner zu einem Vorgespräch gebeten, in dem alle Fragen rund um den Kauf zu klären sind. Diese beziehen sich bspw. auf bestehende Grund­buch­lasten, Modalitäten für die Zahlung und Über­gabe oder bspw. wie mit evtl. bestehenden Miet­verhält­nissen nach dem Kauf umgegangen wird. Wenn Ehepaare gemeinsam eine Immobilie erstehen, wird im Vorgespräch auch geklärt, wer nachher Eigentümer werden soll – nur einer der Partner oder beide.
Bei einem Erwerb auf Kredit sorgt der Rechtsanwalt und Notar für die Eintragung der Grundschuld, so dass die Bank den Kredit auszahlen kann.

Informationen aus dem Grundbuch

Ebenfalls vor dem Aufsetzen des Vertrages und sogar vor dem Vorgespräch nimmt der Rechtsanwalt und Notar in der Regel Einblick ins Grundbuch, um die genauen Eigentumsverhältnisse und eventuelle rechtliche Lasten des Grundstücks zu erfahren, die bei der Gestaltung des Kaufvertrages Berücksichtigung finden müssen. Grundschulden oder Wegerechte sind solche rechtlichen Lasten. Bestehend bspw. noch Grundschulden vom Vorbesitzer, ist es gängige Praxis, dass im Kaufvertrag vereinbart wird, dass diese aus dem Kaufpreis bezahlt werden und so die Bank der Löschung der Grundschuld zustimmt.

Sie planen den Kauf oder Verkauf eines Grundstücks, einer Immobilie oder einer Eigentumswohnung? Wir beraten Sie kompetent und neutral und betreuen Ihre Rechtsgeschäfte im Immobilienrecht.  Sprechen Sie uns an – wir helfen Ihnen gerne weiter.

 

Ehevertrag als nichtig erklärt – Ehe war doch Zugewinngemeinschaft

Ehevertrag als nichtig erklärt – Ehe war doch Zugewinngemeinschaft

Als Rechtsanwalt und Notar beraten wir auch bei der Vorbereitung und Unterzeichnung eines Ehevertrages, in dem je nach Situation dann ein Zugewinnsverzicht enthalten ist und im Falle einer Scheidung tritt nicht die Regelung der Zugewinngemeinschaft ein. In einem solchen Fall gehört das Vermögen dem Ehegatten, der es während der Ehe erworben hat. Ein einem aktuellen Urteil hat das OLG Oldenburg nun einen solchen Ehevertrag als nichtig erklärt.

Im konkreten Fall hatte eine Ehefrau nach dem Tod ihres Mannes einen Zugewinnausgleich gefordert, obwohl sie im Ehevertrag darauf verzichtet hatte. In erster Instanz lehnte das Amtsgericht diese Forderung mit dem Hinweis auf den Ehevertrag ab.

Dem widersprach das OLG Oldenburg und gab nun der Ehefrau Recht. Laut Ehevertrag hätte die Frau weder einen Anspruch an die Rente des Mannes, noch einen Anspruch auf den Zugewinnausgleich. Gleichzeitig sind die Unterhaltansprüche durch den Ehevertrag signifikant eingeschränkt worden, was in Summe eine unangemessene Benachteiligung der Ehefrau sei. Bei der Hochzeit sei die Ehefrau in Lebenserfahrung und Bildung unterlegen gewesen und die Unterschrift unter dem Ehevertrag in einer Zwangslage gewesen. Als Konsequenz aus diesem Umstand ist der Ehevertrag ungültig und die Ehe eine gesetzliche Zugewinngemeinschaft gewesen.

Gerne beraten wir Sie bei der Ausarbeitung eines Ehevertrages – sprechen Sie uns an.

Wichtige Begriffe rund um das Thema Betreuung

Wichtige Begriffe rund um das Thema Betreuung

Das Thema Betreuung spielt vielfach eine wichtige Rolle – ob im Alter oder auch bei Behinderung oder einer psychischen Erkrankung und häufig werden wir zu diesem Thema angesprochen, weil viele Begriffe nicht klar sind. Daher wollen wir mit dem heutigen Beitrag wichtige Begriffe rund um die Betreuung im juristischen Kontext erläutern

Was ist überhaupt Betreuung und wann muss jemand betreut werden?

Ein gesetzlicher Betreuer wird Volljährigen dann von einem Gericht, dem Betreuungsgericht, bestellt, wenn diese aufgrund einer psychischen Erkrankung oder Behinderung ihre Geschäfte nicht mehr selbst besorgen können. Allerdings kann dieser Bestellung eines in der Regel fremden Betreuer vorgebeugt werden, indem der jeweilig Betroffene eine Vorsorgevollmacht hinterlegt hat und darin die Vollmacht für die Erledigung der Geschäfte erteilt worden ist. Beim Zentralen Vorsorgeregister der Bundesnotarkammer können die Vorsorgevollmachten hinterlegt werden und hier prüft ein Betreuungsgericht auch vor Bestellung eines Betreuers, ob eine Vorsorgevollmacht vom Betroffenen hinterlegt wurde. Als Rechtsanwalt und Notar unterstützen wir Sie gerne bei der Ausarbeitung einer Vorsorgevollmacht und hinterlegen diese dann beim Zentralen Vorsorgeregister der Bundesnotarkammer.

Welche Aufgaben haben Betreuungsgerichte im Zusammenhang mit Betreuung?

Ein Betreuungsgericht befasst sich mit der Klärung von Rechtsfragen bezüglich der Betreuung von Volljährigen, die aufgrund von Behinderung oder psychischer Erkrankung nicht mehr in Lage sind, ihre Geschäfte selbstständig zu erledigen. Zu den Entscheidungen der Betreuungsgerichte gehören daher die Bestellung eines Betreuers und Anordnung eines Einwilligungsvorbehalts, die Unterbringung von psychisch Kranken in entsprechenden Einrichtungen und Entscheidungen über Pflegschaften.

Was ist die Betreuungsverfügung und wer benötigt sie?

Die Begriffe Betreuungsverfügung und Vorsorgevollmacht werden häufig in einem Atemzug genannt und daher ist der Unterschied dieser beiden Dokumente nicht klar. Die Betreuungsverfügung dient, im Unterschied zur Vorsorgevollmacht, nicht dem Vermeiden der Betreuung (indem Vollmachten ausgestellt werden), sondern der Gestaltung einer vom Gericht angeordneten Betreuung. Typische Inhalte einer Betreuungsverfügung sind daher Wünsche zur Auswahl des Betreuers und zur Durchführung der Betreuung. Sowohl das Betreuungsgericht, wie auch der gerichtliche bestellte Betreuer müssen sich an die Betreuungsverfügung halten, solange die darin enthaltenen Wünsche nicht dem Wohl des Betreuten zuwiderlaufen.

Partnerschaftsverträge – ideal um für Unverheiratete den Fall einer Trennung zu regeln

Partnerschaftsverträge – ideal um für Unverheiratete den Fall einer Trennung zu regeln

Immer mehr Lebensgemeinschaften entscheiden sich für ein Zusammenleben auch ohne eine Heirat. Was in einer Ehe ein Ehevertrag regelt, kann für Unverheiratete ein sogenannter Partnerschaftsvertrag regeln – wie bspw. Punkte zur Unterhaltspflicht, ein Vermögensausgleich uvm.

War der Ehevertrag früher eher die Ausnahme, ist er heute vielfach schon Normalität in einer Ehe, denn so werden alle wichtigen Punkte für den Fall einer Trennung vertraglich festgelegt und eine eventuelle Scheidung geht dann meistens für alle Beteiligten geordneter und mit weniger Ungemach einher. Eine ähnliche Möglichkeit bietet sich für Unverheiratete mit einem sogenannten Partnerschaftsvertrag.

Streitpunkte können im Partnerschaftsvertrag geklärt werden

In Rahmen eines Partnerschaftsvertrages kann man zahlreiche Punkte frühzeitig klären, die im Falle einer Trennung für Streitigkeiten sorgen können. Typische Beispiele sind die Umgangsrechte für die Kinder, wie man mit gemeinsam erworbenen Immobilien verfahren möchte oder auch wer bspw. den Hund behalten darf.
Neben Streitpunkten sind es zudem die Punkte des Alltags, die in einem Partnerschaftsvertrag festgehalten werden: Diese sind zum Beispiel, wer laufende Kosten für Versicherungen oder Haushalt tragen muss.

Vermögensverteilung und Unterhaltszahlungen in Partnerschaftsverträgen

Natürlich gehören auch die klassischen Punkte aus einem Ehevertrag zum Inhalt von Partnerschaftsverträgen. Die Verteilung des Vermögens, aber auch die Aufteilung von Schulden kann hier geklärt werden, genauso wie die im Falle einer Trennung eine Unterhaltszahlung erfolgen soll. All diese Punkte zu einem Zeitpunkt zu klären, wenn die Beziehung noch harmonisch ist, verhindert später sehr viel Ärger und Streitigkeiten, unter denen meistens alle Beteiligten nur leiden.

Rechtsanwalt und Notar als neutraler Vermittler empfehlenswert

Auch wenn ein Rechtsanwalt und Notar bei vielen Partnerschaftsverträgen gesetzlich nicht notwendig ist (außer es geht um eine Schenkung bzw. Übertragung von Immobilien), so ist es doch empfehlenswert, bei der Erstellung des Partnerschaftsvertrages einen Rechtsanwalt und Notar als neutralen Berater hinzuziehen, so dass die Interessen beider Parteien gleichermaßen im Partnerschaftsvertrag berücksichtigt werden.