Potenzielle Erben dürfen nicht im Testament zu Besuchen verpflichtet werden

Potenzielle Erben dürfen nicht im Testament zu Besuchen verpflichtet werden

Familienangehörige dürfen nicht mit der Aussicht auf ein Erbe zu Besuchen verpflichtet werden – das hast das OLG Frankfurt Anfang 2019 in einen Urteil entschieden. Danach dürfen Familienangehörige nicht mit der Aussicht auf ein zukünftige Erbe zu einer Besuchspflicht gedrängt werden, so das OLG Frankfurt und damit sei das Testament sittenwidrig. Es würde die Erben “unzumutbar unter Druck” setzen, sagte dazu eine Sprecherin des Gerichts. Das Oberlandesgericht in einem Fall, in dem zwei Enkel Beschwerde dagegen eingelegt hatten, nach dem Tod des Großvaters nicht als Erben eingesetzt zu werden. Zuvor hatte dieser in einem handschriftlichen Testament seine Ehefrau und einen Sohn aus erster Ehe als Erben von je einem Viertel des Nachlasses eingesetzt. Der  restliche Teil von 50 Prozent sollte an die beiden Enkel gehen – unter der Voraussetzung, dass diese ihn regelmäßig besuchen würden. Allen Familienmitgliedern war diese Regelung aus dem Testament bekannt. Da aber die Enkel die auferlegte Besuchszahl nicht erfüllten, hatten die Ehefrau und der andere Sohn nach dem Tod des Mannes einen Erbschein beantragt, der ihnen jeweils die Hälfte des Erbes zugestand. Das Nachlassgericht hatte diesem zugestimmt, bevor die beiden Enkel Beschwerde einlegten, welcher dem OLG nun zustimmte. Die eingeforderten regelmäßigen Besuche der Enkelkinder als Voraussetzung für das Erben seien sittenwidrig, urteilte das Gericht.

Gerne beraten wir Sie als Notar und Rechtsanwalt bei der Formulierung Ihres Testamentes, so dass derartige Probleme nicht zu befürchten sind.

 

Grundschuld beim Immobilienkauf – was ist das und was sollte man dabei beachten?

Grundschuld beim Immobilienkauf – was ist das und was sollte man dabei beachten?

Das Thema Grundschuld tritt immer wieder rum um den Kauf einer Immobilie auf – aber was ist eine Grundschuld überhaupt und was sollte man dabei beachten – hier gibt es die Informationen.

Im Rahmen der Grundschuld bekommt eine kreditgebende Bank das, die mit der Grundschuld belastete Immobilie zu verwerten, wenn das Darlehen trotz Fälligkeit nicht zurückgezahlt wird. Durch die Grundschuld gehört das Haus zwar nicht der Bank, aber der Bank wird es ermöglicht, die Immobilie gegen den Willen des Eigentümers an den Meistbietenden versteigern zu lassen oder die Erträge (z.B. Mieteinnahmen) für sich zu beanspruchen, um den Forderungsausfall zu begleichen.

Zu Berechnung der Höhe der Sicherheit wird der Nennbetrag des Darlehens plus die Grundschuldzinsen berechnet (12-18% des Nennbetrags). Die Zinsen dienen dafür, die Kosten für Vollstreckung etc. auszugleichen. Gleichzeitig verlangen Bank neben der Verpfändung des Grundstücks ein persönliches Schuldanerkenntnis des Darlehensnehmers, so dass sie Zugriff auf das sonstige Vermögen (wie bspw.  Barvermögen) bekommen.

Weiterer Bestandteil der Grundschuldurkunde ist die Unterwerfung des Darlehensnehmers unter die sofortige Zwangsvollstreckung, durch welches die Bank einen Vollstreckungstitel gegen den Darlehensnehmer erhält, mit dem die Zwangsvollstreckung eingeleitet werden kann, ohne vorher vor Gericht ziehen und ein Urteil erstreiten zu müssen.

Die sogenannte Zweckerklärung (alternativ Sicherungsabrede genannt) ist eine vertragliche Vereinbarung zwischen Bank und Darlehensnehmer darüber, für welche Forderungen die Grundschuldurkunde und das persönliche Schuldanerkenntnis als Sicherheit dienen sollen. Je nach Ausführungen sind das dann nicht nur Ansprüche aus dem abgeschlossenen Darlehensvertrag, sondern weitere Forderungen, die die Bank jetzt oder zukünftig gegen den Darlehensnehmer hat; möglich ist ebenfalls eine Beschränkung auf das konkrete Darlehensverhältnis (sog. enge Zweckerklärung). Die Zweckerklärung ist in der Regel nicht in der Grundschuldbestellungsurkunde enthalten, sondern wird im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag mit der Bank vereinbart.
Wegen der potenziellen Folgen der Grundschuldbestellung für den Darlehensnehmer und namentlich der Zwangsvollstreckungsunterwerfung muss diese zwingend beim Rechtsanwalt und Notar vorgenommen werden. Der Rechtsanwalt und Notar erläutert als unabhängiger Berater bei der Beurkundung die Bedeutung der einzelnen Regelungen und weist auf die damit verbundenen rechtlichen Konsequenzen – sowohl für den Darlehensnehmer, wie auch für die Bank – hin.

 

Was sollte man beim Kauf einer Eigentumswohnung achten?

Was sollte man beim Kauf einer Eigentumswohnung achten?

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist immer eine Entscheidung, die wohlüberlegt sein sollte. Auch aus rechtlicher Sicht gilt es hier einige Dinge zu beachten, denn beim Erwerb einer Eigentumswohnung kauft der Käufer nicht nur das Eigentum an der eigentlichen Wohneinheit, sondern immer auch einen Anteil an der kompletten Immobilie, also dem Gebäude und an dem Grundstück, auf dem das Haus mit der Wohnung steht. Dieses Eigentum an Grund und Boden und an dem Gebäude teilt sich der Käufer mit allen anderen Wohnungseigentümern. Nur die Wohnung selbst sowie ggf. dazugehörende Kellerräume, Garagen oder Tiefgaragenstellplätze (sogenanntes Sondereigentum) sind alleiniges Eigentum des Wohnungsbesitzers.

Über sogenannte Sondernutzungsrechte können bestimmte Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums (z.B. Räume oder Teile des Gartens) alleine, d.h. unter Ausschluss aller anderen, der Nutzung durch einzelne Eigentümer zugesprochen werden. In der Teilungserklärung werden die Sondernutzungsrechte festgehalten, aber auch die genaue Aufteilung vom gemeinschaftlichen Eigentum definiert. Ebenso befinden sich darin die Regelungen insbesondere über die Verwaltung der Wohnungsanlage und die Verteilung der anfallenden Kosten. Entsprechend sollte sich ein Käufer einer Wohnung die Teilungserklärung vor der Beurkundung des Kaufvertrages aushändigen lassen und sorgfältig prüfen.

Auch sollte man sich als Käufer vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages darüber informieren, wie hoch das monatlich zu zahlende Hausgeld ist, ob eine Instandhaltungsrücklage gebildet wurde. Gerne beraten wie Sie als Rechtsanwalt und Notar beim Kauf einer Immobilie.

Aufgaben eines Rechtsanwalt und Notars beim Immobilienkauf – Teil 2

Aufgaben eines Rechtsanwalt und Notars beim Immobilienkauf – Teil 2

Im zweiten Teil erläutern wir weitere Aufgaben, die vom Rechtsanwalt und Notar im Rahmen des Immobilienkaufs übernommen werden. Im ersten Teil wurden insbesondere das Vorgespräch  und die  Informationen aus dem Grundbuch thematisiert, heute geht es pimär um die Beurkundung und das Thema Grundschulden.

Sorgfältige Vorbereitung vor dem Beurkundungstermin

Nachdem im ersten Vorgespräch Fragen erörtert und geklärt werden, übernimmt der Rechtsanwalt und Notar die Formulierung des Vertragsentwurfs. Vor der finalen Beurkundung werden dann den beiden Vertragsparteien, um diesen zu prüfen und Mängel / Änderungswünsche im Vorfeld besprechen zu können. Auch auf dem Termin der Beurkundung kann man die Mängel / Änderungswünsche natürlich noch mit einbringen, wobei die grundsätzlichen Dinge bereits vor dem Beurkundungstermin mit beiden Vertragsparteien geklärt sein sollten. Beim Kauf einer bestehenden Immobilie sollte der Käufer die Immobilie und das Grundstück sorgfältig besichtigt und geprüft haben, denn Sachmängel sind hier normalerweise beim Kauf ausgeschlossen. Wenn der Verkäufer Mängel arglistig verschweigen sollte, kann dies zwar zur Haftung des Verkäufers für die Mängel führen, in der Praxis ist ein Beweis aber häufig schwer zu erbringen, so dass eine sorgfältige Prüfung vor Unterzeichnung des Kaufvertrages durch den Käufer empfehlenswert ist.

Aufgaben des Rechtsanwalt und Notars am Beurkundungstermin

Am eigentlichen Beur­kundungs­termin liest der Rechtsanwalt und Notar beiden Vertragsparteien den Vertrag vor und beant­wortet offene Fragen zu diesem. Wenn die Immobilie auf Kredit gekauft wird, wird in der Regel die Bank des Kreditnehmers darauf bestehen, dass zu ihrer Sicherheit eine entsprechende Grund­schuld ins Grund­buch der Immobilie aufgenommen wird und nur wenn diese Grundschuld hinterlegt ist, wird das ­Dar­lehen ausbezahlt. Um diese Bestellung einer Grund­schuld durchzuführen,  ist die notarielle Beur­kundung oder Beglaubigung gesetzlich vorgeschrieben. Normalerweise werden Grund­schuld und Kauf­vertrag an einem Termin beurkundet, denn so kann man Zeit und Geld sparen. Der Käufer sollte daher rechtzeitig vor dem Rechtsanwalt und Notar­termin mit der kreditgebenden Bank sprechen, sodass sie alle für die Grund­schuld erforderlichen Unterlagen an den Rechtsanwalt und Notar schi­cken kann.

Sie planen den Kauf oder Verkauf eines Grundstücks, einer Immobilie oder einer Eigentumswohnung? Wir beraten Sie kompetent und neutral und betreuen Ihre Rechtsgeschäfte im Immobilienrecht.  Sprechen Sie uns an – wir helfen Ihnen gerne weiter.

Aufgaben eines Rechtsanwalt und Notars beim Immobilienkauf – Teil 1

Aufgaben eines Rechtsanwalt und Notars beim Immobilienkauf – Teil 1

Nicht nur aufgrund der Niedrigzinsphase legen immer mehr Menschen das Ersparte in Immobilien an, zur Eigennutzung, als Altersvorsorge oder zur Vermietung. Der Kauf einer Immobilie ist in der Regel die größte Investition im Leben, so dass hier der Gesetzgeber eine Reihe von Vorgaben gemacht hat, um die beteiligten Vertragspartner zu schützen. Eine Vorgabe ist, dass der Kauf einer Immobilie immer nur unter Einbeziehung eines Rechtsanwalt und Notars erfolgen kann – wir erläutern heute die die wichtigsten Aufgaben, die ein Rechtsanwalt und Notar beim Immobilienkauf übernimmt:

Rechtsanwalt und Notar ist immer eine neutrale Instanz

Ganz besonders wichtig ist, dass ein Rechtsanwalt und Notar beim Immobilienkauf immer eine neutrale Instanz für beide Vertragsparteien darstellt, auch wenn der Käufer in der Regel die Kosten für den Rechtsanwalt und Notar bezahlt. Entsprechend muss ein ­Rechtsanwalt und Notar muss die recht­lichen Fragen der Vertrags­partner unparteiisch beant­worten.

Im Vorgespräch werden Fragen erörtert

Für die Ausarbeitung eines Kaufvertrages für Immobilien werden in der Regel die beteiligten Vertragspartner zu einem Vorgespräch gebeten, in dem alle Fragen rund um den Kauf zu klären sind. Diese beziehen sich bspw. auf bestehende Grund­buch­lasten, Modalitäten für die Zahlung und Über­gabe oder bspw. wie mit evtl. bestehenden Miet­verhält­nissen nach dem Kauf umgegangen wird. Wenn Ehepaare gemeinsam eine Immobilie erstehen, wird im Vorgespräch auch geklärt, wer nachher Eigentümer werden soll – nur einer der Partner oder beide.
Bei einem Erwerb auf Kredit sorgt der Rechtsanwalt und Notar für die Eintragung der Grundschuld, so dass die Bank den Kredit auszahlen kann.

Informationen aus dem Grundbuch

Ebenfalls vor dem Aufsetzen des Vertrages und sogar vor dem Vorgespräch nimmt der Rechtsanwalt und Notar in der Regel Einblick ins Grundbuch, um die genauen Eigentumsverhältnisse und eventuelle rechtliche Lasten des Grundstücks zu erfahren, die bei der Gestaltung des Kaufvertrages Berücksichtigung finden müssen. Grundschulden oder Wegerechte sind solche rechtlichen Lasten. Bestehend bspw. noch Grundschulden vom Vorbesitzer, ist es gängige Praxis, dass im Kaufvertrag vereinbart wird, dass diese aus dem Kaufpreis bezahlt werden und so die Bank der Löschung der Grundschuld zustimmt.

Sie planen den Kauf oder Verkauf eines Grundstücks, einer Immobilie oder einer Eigentumswohnung? Wir beraten Sie kompetent und neutral und betreuen Ihre Rechtsgeschäfte im Immobilienrecht.  Sprechen Sie uns an – wir helfen Ihnen gerne weiter.

 

Rechtsanwalt und Notarkosten – Berechnung & Beispiele

Rechtsanwalt und Notarkosten – Berechnung & Beispiele

In einem früheren Beitrag haben wurde bereits erläutert, dass die Rechtsanwalt und Notarkosten gesetzlich festgeschrieben sind und im sogenannten Gerichts- und Rechtsanwalt und Notarkostengesetz festgelegt werden. Dieses Gebührensystem bietet jedem die Möglichkeit, die notariellen Leistungen in Anspruch zu nehmen. Das besondere bei diesem Gebührensystem ist, dass nicht nach Aufwand oder bspw. Anzahl der Termine die Gebühren berechnet werden, sondern die Bedeutung und der Wert des jeweiligen Geschäfts die Höhe der Rechtsanwalt und Notarkosten bestimmen.

Strenge Vorgaben und gleichzeitige Flexibilität bei den Rechtsanwalt und Notarkosten

Im Gerichts- und Rechtsanwalt und Notarkostengesetz wird für jedes Geschäft ein Gebührensatz festgelegt, auf dessen Basis und dem jeweiligen Geschäftswert die konkreten Rechtsanwalt und Notarkosten berechnet werden. Mit dieser Gebühr werden alle Leistungen abgegolten – die Beratung, das Aufsetzen der Urkunde wie auch die eigentliche Beurkundung. Um auch für individuelle Situationen passende Gebührenmodelle bieten zu können, in denen die festen Vorgaben der obigen Regelung unangemessen sind, gibt es auch eine Rahmengebühren-Regelung, die für eine Flexibilität sorgen, von der Mandant und Rechtsanwalt und Notar im Einzelfall profitieren können.

Berechnung von Rechtsanwalt und Notarkosten – Beispiel Wohnungskauf

Der Kauf einer Immobilie ist eine der häufigsten Gründe, dass ein Rechtsanwalt und Notar hinzugezogen wird, denn die notarielle Beurkundung dieses Geschäftes ist gesetzlich vorgeschrieben. Die Rechtsanwalt und Notarkosten richten sich streng nach dem Wert der Immobilie, so dass der Käufer der Eigentumswohnung bereits vor dem Kauf mit diesen Kosten kalkulieren kann. Neben der eigentlichen Beurkundung gehören zu den Aufgaben eines Rechtsanwalt und Notars bei Kauf einer Wohnung auch die zahlreichen behördlichen Korrespondenzen, Genehmigungen, Löschungsbewilligungen etc. Auch die Überwachung der Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung zählen zu den Aufgaben eines Rechtsanwalt und Notars beim Immobilienkauf.

Angenommen, die Wohnung hat einen Kaufpreis von 200.000€, dann fallen folgende Positionen an:

  1. Entwurf des Kaufvertrages und rechtliche Beratung (doppelte Gebühr nach doppelte Gebühr nach KV Nr. 21100 GNotKG): 870,00€
  2. Vollzug in Form der Einholung und Entwurf der Genehmigungen und Löschungsbewilligungen (halbe Gebühr nach KV Nr. 22110 GNotKG): 217,50€
  3. Betreuung des Kaufes in Form von Überwachung der Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung (halbe Gebühr nach KV Nr. 22110 GNotKG): 217,50€

In Summe würden die Rechtsanwalt und Notarkosten sich also auf 1305€ zzgl. 19% MwSt. belaufen. Darüber hinaus werden in der Regel noch Auslagen für Porto, Dokumentenpauschalen  etc. in Höhe von 30€ berechnet, so dass die Rechtsanwalt und Notarkosten für einen Wohnungskauf sich auf ca. 1588,65€ (inkl. MwSt.) belaufen. Einen Gebührenrechner für Rechtsanwalt und Notarkosten finden Sie auch bei der Bundesnotarkammer zum Download: Gebührenrechner Rechtsanwalt und Notarkosten (Excel; ab Version 2007)

Sie planen den Kauf einer Immobilie oder benötigen sonstige Hilfe aus dem notariellen Bereich? Wir beantworten Ihnen gerne Ihre Fragen zu den anfallen Rechtsanwalt und Notarkosten – sprechen Sie uns an!

Vollstreckungsunterwerfungen – was ist das und wann sollten sie in Urkunden enthalten sein?

Vollstreckungsunterwerfungen – was ist das und wann sollten sie in Urkunden enthalten sein?

Um die Inanspruchnahme von Gerichten zu vermeiden, sind Rechtsanwalt und Notare neben der Streitprävention und Schlichtung von Streitigkeiten auch im Bereich der sogenannten Rechtsverwirklichung tätig, d.h. Rechtsanwalt und Notare können genauso wie ein Gericht die Voraussetzungen schaffen, um einen Erfüllung von Verpflichtung zu erzwingen. Diese Zwangsvollstreckungsunterwerfungen werden innerhalb einer notariellen Urkunde formuliert.

Eine Zwangsvollstreckung durch einen Gläubiger darf in der Regel nur mit einem entsprechenden Vollstreckungstitel durchgeführt bzw. begonnen werden. Diese Vollstreckungstitel sind häufig Gerichtsurteile oder auch Vergleiche, die im Rahmen eines Gerichtsprozesses geschlossen werden. Diese häufig teuren und langjährigen Gerichtsverfahren können allerdings durch eine notarielle Urkunde ersetzt werden, innerhalb derer sich bspw. der Schuldner der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat und diese damit beginnen kann.

Ein einfaches Beispiel ist der Kauf einer Immobilie: Wenn der Käufer sich in einer notariellen Urkunde wegen der Bezahlung einer sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat und bleibt die vereinbarte Bezahlung aus, so hat der Verkäufer direkt einen Vollstreckungstitel und kann ohne ein Gericht hinzuzuziehen die Zwangsvollstreckung einleiten. Sowohl zeitlich, aber auch finanziell ist eine derartige Regelung gegenüber einem Gerichtsverfahren günstiger. Entsprechend sollte man bei dem Aufsetzen von Urkunden die Aufnahme solcher Vollstreckungsunterwerfungen bedenken, wenn Geldansprüche oder bspw. die Herausgabe von Gegenständen ein zentraler Bestandteil der notariellen Urkunde sind.

Gerne beraten wir Sie, inwieweit es sinnvoll ist, eine notarielle Urkunde doch so eine Vollstreckungsunterwerfung zu erweitern. Die umfassende Belehrung und Aufklärung über die Bedeutung und Tragweite so einer Unterwerfungserklärung ist Teil unserer Aufgabe als Rechtsanwalt und Notar und soll damit den Schutz des Schuldners sicherstellen.

Grundschuld – Kreditsicherheit für Immobilien

Grundschuld – Kreditsicherheit für Immobilien

Eine eigene Immobilie ist häufig die größte Anschaffung im Leben und kann in der Regel nicht vollständig bar bezahlt werden. Typischerweise wird mit einem Darlehen der Restbetrag aufgebracht. Als Sicherheit für diesen Kredit werden von der Bank Sicherheiten für die Situation verlangt, wenn der Kreditnehmer (Käufer der Immobilie) das Darlehen nicht zurückzahlen kann.
Bei Immobilienkrediten wird in der Regel das Grundstück oder die Immobilie als Sicherheit genutzt und im Grundbuch eine Grundschuld / Hypothek zugunsten der Bank vermerkt wird. Sollte es zu einem Zahlungsausfall kommen, kann die Bank dann das Grundstück / die Immobilie versteigern. Die Eintragung einer solchen Grundschuld bzw. die Zustimmung zu dieser Eintragung muss notariell beglaubigt werden und ist eine unserer Leistungen als Rechtsanwalt und Notar in Ahaus. Im sogenannten Grundschuldformular werden die Bedingungen für die Grundschuld festgelegt und dieses gehen wir zusammen mit unseren Mandanten im Detail durch, damit alle Punkt geklärt werden und eventuelle Fragen besprochen werden können.

Neben dem Grundschuldformular wird in einer Zweckerklärung festgeschrieben, welche Schulden genau durch die Grundschuld besichert werden. Diese wird direkt mit der Bank vereinbart, sollte aber im Rahmen der notariellen Beratung ebenfalls besprochen werden – insbesondere wenn es Unklarheiten gibt.

Ein wichtiger Punkt in einem Grundschuldformular ist die sogenannte Zwangsvollstreckungsunterwerfung hinsichtlich des Grundstücks und des gesamten sonstigen Vermögens, welche in der Regel in jedem Grundschuldformular enthalten ist. Mit dieser Klausel kann die Bank sofort und ohne vorherigen Prozess vollstrecken, wenn es zu Problemen mit dem Darlehen kommt. Die Einzelheiten Zwangsvollstreckungsunterwerfung besprechen wir gerne mit Ihnen. Die Grundschuld im Grundbuch wird gelöscht, wenn das damit abgesicherte Darlehen wir vorgesehen zurückbezahlt wurde.

Als Rechtsanwalt und Notar in Ahaus beraten wir Sie umfassend beim Kauf einer Eigentumswohnung und prüfen gerne mit Ihnen die wichtigen Dokumente wie das Grundschuldformular und besprechen mit Ihnen alle notwendigen Schritte (wann bspw. der Kaufpreis für eine Immobilie gezahlt werden muss) für den sicheren und erfolgreichen Erwerb Ihrer neuen Immobilie.

Sie planen den Kauf oder Verkauf eines Grundstücks, einer Immobilie oder einer Eigentumswohnung? Wir beraten Sie kompetent und neutral und betreuen Ihre Rechtsgeschäfte im Immobilienrecht.  Sprechen Sie uns an – wir helfen Ihnen gerne weiter.

 

Besonderheiten beim Kauf einer Eigentumswohnung

Besonderheiten beim Kauf einer Eigentumswohnung

In der aktuellen Niedrigzinsphase sind nicht nur die Käufe von gesamten Immobilien stark angestiegen, auch Eigentumswohnungen werden immer häufiger ge- bzw. verkauft. Gegenüber dem Erwerb einer kompletten Immobilie sind beim Kauf einer Eigentumswohnung allerdings einige Dinge zu beachten, die wir im Rahmen unserer Beratungsgespräche bei Immobilienkäufen mit unseren Mandanten besprechen. Einige wichtige Unterscheide wollen wir heute erläutern:

Durch den Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer auf der einen Seite das Eigentum an der Wohnung. Da die Wohnung aber auch Teil eines Gebäudes ist, wird der Käufer gleichzeitig Eigentümer vom Teil des Gesamtgebäudes und vom Teil des Grundstücks, auf dem das Haus steht. Daher wird bei Wohnungskäufen zwischen dem Gemeinschaftseigentum (wie bspw. dem gesamten Gebäude und dem Grundstück) und dem Alleineigentum unterschieden. Die Nutzungsrechte des Gemeinschaftseigentums stehen allen Wohnungseigentümern zu – das Nutzungsrecht des Alleineigentums (also bspw. der Wohnung) – steht dahingegen allein dem Käufer der Wohnung zu. Neben der Wohnung selbst umfasst das Alleineigentum in der Regel die zur Wohnung gehörenden Kellerräume, aber auch Stellplätze, Garagen etc., die unter das sog. Sondereigentum fallen. Auch eigentlich unter das Gemeinschaftseigentum fallende Bereiche können einzelnen Eigentümern zu exklusiven Nutzung zugesprochen werden, wenn sogenannte Sondernutzungsrechte vereinbart worden sind. Ein häufiges Beispiel für so ein Sondernutzungsrecht besteht für die Eigentümer von Erdgeschosswohnung an Teilen des Gartens.

Grundlegend für die Aufteilung der Bereiche in Alleineigentum, Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und die Regelung von Sondernutzungsrechten ist die sogenannte Teilungserklärung. Aufgrund der Bedeutung dieser Teilungserklärung sollte sowohl beim Kauf einer Eigentumswohnung aber auch bspw. beim gemeinsamen Bau eines Wohnobjektes mit mehreren Wohneinheiten die Teilungserklärung genau geprüft bzw. mit viel Bedacht aufgesetzt werden. Potenzielle Käufer einer Eigentumswohnung sollten sich unbedingt vor dem Kauf die Teilungserklärung aushändigen lassen. Neben der Aufteilung der Bereiche regelt die Teilungserklärung auch die Verteilung von Verwaltungskosten.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist auch die Verteilung der Kosten für Instandhaltung und Verwaltung ein wichtiger Punkt, vor Unterzeichnung des Kaufvertrages beachtet werden sollte. Anders als bei Immobilien mit einem Besitzer werden bei Eigentümergemeinschaften diese Kosten über eine Umlage – das sogenannte Hausgeld – erhoben. Aus diesen Rücklagen und ggf. zu leistenden Zuschüssen durch die Eigentümer wird nicht nur die laufende Verwaltung der Immobilie bezahlt, auch anfallende Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen sind so zu finanzieren. Entsprechend sollte man sich vor dem Kauf nicht nur informieren, wie hoch das monatliche Hausgeld ist, sondern auch inwiefern Rücklagen für die Instandhaltung gebildet wurden und ob evtl. Reparaturen anstehen oder sogar größere Maßnahmen geplant oder notwendig sind.

Als Rechtsanwalt und Notar in Ahaus beraten wir Sie umfassend beim Kauf einer Eigentumswohnung und prüfen gerne mit Ihnen die wichtigen Dokumente wie bspw. die Teilungserklärung und besprechen mit Ihnen alle notwendigen Schritte (wann bspw. der Kaufpreis für eine Immobilie gezahlt werden muss) für den sicheren und erfolgreichen Erwerb einer Immobilie.

Sie planen den Kauf oder Verkauf einer Eigentumswohnung? Wir beraten Sie kompetent und neutral und betreuen Ihre Rechtsgeschäfte im Immobilienrecht.  Sprechen Sie uns an – wir helfen Ihnen gerne weiter.

 

 

Wann ist der Kaufpreis bei einer Immobilie fällig?

Wann ist der Kaufpreis bei einer Immobilie fällig?

In unseren Beratungsgesprächen als Rechtsanwalt und Notar bei Immobilienkäufen ist das eine der häufigsten Fragen, die wir beantworten müssen, daher widmen wir uns dieser wichtigen Frage. Gerade wegen der hohe Summen, um die es beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie geht, spielt diese Frage natürlich für viele Mandanten eine große Rolle.

Der Kaufpreis für eine Immobilie (egal ob für ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück) sollte vom Käufer erst zu dem Zeitpunkt bezahlt werden, wenn der Käufer sicher sein kann, dass er die vertraglich zugesicherte Leistung – beim Kauf einer Immobilie also das unbelastete Eigentum an dem Grundstück inkl. der Immobilie – erhalten wird.
In einem normalen Kaufvertrag sind daher in der Regel bestimmte Voraussetzungen aufgeführt, die vor der Fälligkeit des Kaufpreises zu erfüllen sind:

  • Es müssen alle notwendigen Genehmigungen für die Übereignung der Immobilie vorliegen,
  • Die sogenannte Eigentumsvormerkung (teilweise auch Auflassungsvormerkung genannt) für den Käufer muss im Grundbuch eingetragen sein. Rechtlich wird das Grundstück / die Immobilie für den Käufer reserviert und dass das Grundbuch gesperrt für andere Transaktionen gesperrt
  • Ferner müssen alle notwendigen Unterlagen vorliegen, um die eingetragenen Grundschulden und Hypotheken im Grundbuch zu löschen.
  • Es muss sichergestellt sein, dass die Gemeinde ein mögliches Vorkaufsrecht nicht nutzt. Bei bestimmten Konstellationen steht den Gemeinden bei Grundstückskaufverträgen ein Vorkaufsrecht zu. Hier muss sichergestellt werden, dass von diesem Vorkaufsrecht durch die Gemeinde kein Brauch gemacht wird.

Als Rechtsanwalt und Notar in Ahaus beraten wir Sie nicht nur, sondern veranlassen alles erforderlichen Schritte damit die obenstehenden die Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt werden und der Immobilienkauf durchgeführt werden kann. Wenn die oben genannten Voraussetzungen erfüllt worden sind, informieren wir die beiden Vertragsparteien in einer sogenannten Fälligkeitsmitteilung mit. Dann muss der Kaufpreis vom Käufer gezahlt werden.

 

Sie planen den Kauf oder Verkauf einer Immobilie? Wir beraten Sie kompetent und neutral und betreuen Ihre Rechtsgeschäfte im Immobilienrecht.  Sprechen Sie uns an – wir helfen Ihnen gerne weiter.