Neues Gesetz: Käufer und Verkäufer teilen sich Maklerkosten beim Immobilienkauf

Neues Gesetz: Käufer und Verkäufer teilen sich Maklerkosten beim Immobilienkauf

In einem noch relativ neuen Gesetz wird die Verteilung der Maklerkosten beim Verkauf von Immobilien, konkret Häusern und Eigentumswohnungen neu geregelt. Konkret muss ein Verkäufer mindestens die Hälfte der Maklerkosten tragen, wenn er diesen mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt hat. Bisher war es in vielen Regionen so, dass der Käufer die vollen Maklerkosten zu tragen hatte, auch wenn er gar nicht Auftraggeber des Maklers war.

Im Detail besagt das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“, wie es vollständig heißt, folgende Teilung der Maklerkosten vor:

  • Haben beide Parteien dem Makler einen Lohn versprochen, ist dies nur gültig, wenn beide Parteien die Courtage in gleicher Höhe schulden.
  • Hat nur eine Partei den Maklervertrag abgeschlossen, muss diese auch mindestens die Hälfte des Maklerlohns bezahlen.

Mit dem Gesetz sollen die Erwerbsnebenkosten für den Kauf von Wohneigentum verringert und so der Erwerb von Wohneigentum erleichtern. Das Gesetz tritt im Dezember in Kraft, gilt aber nur, wenn der Käufe eine natürliche Person ist.

Testament für Alleinstehende

Testament für Alleinstehende

Ohne Testament gilt die gesetzliche Erbfolge

Auch Alleinstehende sollten sich mit dem Thema Erbe und Nachlass auseinandersetzen. Gerade wenn es um größere Nachlässe geht, gibt es sonst oftmals eine unerwünschte Nachlassregelung, denn es greift die gesetzliche Nachlassfolge. Im Todesfall erben ohne das Vorliegen eines Testaments dann zunächst die Eltern, wenn man weder Kinder, Enkelkinder oder einen Ehepartner hat – was für viele Alleinstehenden zutrifft. Wenn die Eltern nicht mehr leben, erben Geschwister und deren Nachkommen, also Neffen und Nichten es Erblasser. Gibt es diese ebenfalls nicht, erben Onkel und Tanten und zu guter Letzt kann auch der Staat das Erbe erhalten.

Bei gewünschten Abweichungen von der gesetzlichen Erbfolge ist Testament notwendig

Will man sein Erbe nicht der gesetzlichen Erbfolge unterwerfen, ist ein Testament notwendig. Dieses kann eigenhändig oder mit notarieller Hilfe erstellt werden. Das eigenhändige Testament muss von Hand geschrieben und unterschrieben sein, zudem ist es empfehlenswert, das handgeschriebene Testament in die amtliche Verwahrung beim Nachlassgericht zu geben.

Bei der Unterstützung durch den Notar wird das Testament nach den Wünschen des Erblassers und rechtssicher gestaltet. Beim Antreten eines Erbes ist im Unterschied zum eigenhändigen Testament auch kein Erbschein notwendig.

 

Schenken oder vererben? Viele Punkte sollten bei der Entscheidung beachtet werden

Schenken oder vererben? Viele Punkte sollten bei der Entscheidung beachtet werden

Wenn es um den Übertrag von Vermögen auf die nächste Generation geht, sind in der Regel das Vererben oder Schenken die beiden Optionen, die zur Wahl stehen. Bei der Entscheidung, was in der individuellen Situation sinnvoll ist, muss man zahlreiche Punkte beachten. Insbesondere rechtlich komplexe Übertragungen von Grundbesitz, Erb- und Geschäftsanteilen, aber auch künftige Schenkungen bedürfen der notariellen Beurkundung. Diese gilt ebenfalls für Erb- und Pflichtteilsverzichte.

Bei der Entscheidung wie die Übertragung des Vermögens erfolgen soll – ob per Schenkung oder Erbe, sollten immer die jeweiligen Vor- und Nachteile sorgfältig abzuwägen. Bei einer Schenkung wird das Vermögen schon zu Lebzeiten übertragen und eine Rückforderung ist nach dem Gesetz nur eingeschränkt möglich, wenn diese Option nicht bereits im Übertragungsvertrag berücksichtigt wurde. Gleichzeitig bietet die Schenkung Lebzeiten auch erhebliche Vorteile, wie z. B. dass durch die Übertragung von Grundbesitz von Eltern auf Kindern kann diesen die Begründung eines eigenen Hausstandes oder einer beruflichen Existenz erleichtert werden. Auch können steuerliche Freibeträge dann mehrfach ausgenutzt werden.

Aufgrund der Komplexität und Individualität jedes einzelnen Sachverhaltes kann man hier eine Vielzahl von Gestaltungsoptionen umsetzen – der Phantasie sind hier (fast) keine Grenzen gesetzt. Umso empfehlenswerter ist es, eine professionelle Beratung bei der Ausgestaltung hinzuzuziehen, um die steuerlichen und weiteren rechtliche Auswirkungen der unterschiedlichen Modelle absehen zu können.

Kann man 2,5 Jahre nach einer Trennung noch auf Herausgabe des Haustieres klagen?

Kann man 2,5 Jahre nach einer Trennung noch auf Herausgabe des Haustieres klagen?

Insbesondere im Rahmen von Trennungen kommt es oftmals zu Streitigkeiten, die ich mit einem Ehevertrag frühzeitig vermeiden ließen. Neben den Sachwerten sind auch Haustiere häufig Anlass für Gerichtsverfahren. Über einen solchen Fall hat das OLG Oldenburg-
Im vorliegenden Fall hatte ein Ehepaar 2013 einen Hund erworben, der nach der Trennung in 2016 zunächst beim Ehemann blieb. 2018 wollte die Ehefrau dann die Herausgabe erstreiten.

Das OLG entschied hier schon vor dem eigentlichen Prozess (weil ein Antrag auf Rechtshilfe gestellt wurde, musste zunächst entschieden werden, ob das Verfahren überhaupt zulässig sei), dass es sich bei dem Hund zwar grundsätzlich um „Hausrat“ handele, aber eben auch um ein Lebewesen. Weil der Ehemann sich über 2,5 Jahre nach der Trennung um das Tier gekümmert und eine enge Beziehung zu dem Tier aufgebaut habe. Entsprechend sei der Ehemann nun die Hauptbezugsperson und Mängel in der Fürsorge des Ehemannes um den Hund nicht erkennbar. Daher können die Frau nicht auf Herausgabe klagen.

Potenzielle Erben dürfen nicht im Testament zu Besuchen verpflichtet werden

Potenzielle Erben dürfen nicht im Testament zu Besuchen verpflichtet werden

Familienangehörige dürfen nicht mit der Aussicht auf ein Erbe zu Besuchen verpflichtet werden – das hast das OLG Frankfurt Anfang 2019 in einen Urteil entschieden. Danach dürfen Familienangehörige nicht mit der Aussicht auf ein zukünftige Erbe zu einer Besuchspflicht gedrängt werden, so das OLG Frankfurt und damit sei das Testament sittenwidrig. Es würde die Erben “unzumutbar unter Druck” setzen, sagte dazu eine Sprecherin des Gerichts. Das Oberlandesgericht in einem Fall, in dem zwei Enkel Beschwerde dagegen eingelegt hatten, nach dem Tod des Großvaters nicht als Erben eingesetzt zu werden. Zuvor hatte dieser in einem handschriftlichen Testament seine Ehefrau und einen Sohn aus erster Ehe als Erben von je einem Viertel des Nachlasses eingesetzt. Der  restliche Teil von 50 Prozent sollte an die beiden Enkel gehen – unter der Voraussetzung, dass diese ihn regelmäßig besuchen würden. Allen Familienmitgliedern war diese Regelung aus dem Testament bekannt. Da aber die Enkel die auferlegte Besuchszahl nicht erfüllten, hatten die Ehefrau und der andere Sohn nach dem Tod des Mannes einen Erbschein beantragt, der ihnen jeweils die Hälfte des Erbes zugestand. Das Nachlassgericht hatte diesem zugestimmt, bevor die beiden Enkel Beschwerde einlegten, welcher dem OLG nun zustimmte. Die eingeforderten regelmäßigen Besuche der Enkelkinder als Voraussetzung für das Erben seien sittenwidrig, urteilte das Gericht.

Gerne beraten wir Sie als Notar und Rechtsanwalt bei der Formulierung Ihres Testamentes, so dass derartige Probleme nicht zu befürchten sind.

 

29. Januar 2019: Neue Regelungen für Ehen und Lebenspartnerschaften in Europa

29. Januar 2019: Neue Regelungen für Ehen und Lebenspartnerschaften in Europa

Auf alle Ehen, die ab dem 29. Januar 2019 geschlossen werden, ist nun primär das Recht des Staates anwendbar, in dem die Ehepartner nach der Eheschließung ihren ersten gemeinsamen gewöhnlichen Aufenthalt haben. Ein späterer Umzug innerhalb Europas wird daran künftig nichts mehr ändern. Um gleichzeitige Verfahren in verschiedenen EU-Mitgliedstaaten zu vermeiden, regeln die neu in Kraft getretenen Verordnungen zudem, welches Gericht im Streitfall zuständig ist.

Zwar wird das jeweilige nationale Recht durch die dann in Kraft getretenen Güterrechtsverordnungen geändert, aber Rechtsanwender müssen das neue Recht aber trotzdem beherrschen. Wir bieten als Rechtsanwalt und Notar eine umfangreiche Beratung, wenn es bspw. um einen Ehevertrag und das Güterrecht geht. Getreu dem Motto ‚Drum prüfe, wer sich ewig bindet‘ sind Notare die ersten Ansprechpartner in Fragen des Güterrechts. Dort werden die vermögensrechtlichen Beziehungen der Ehe- und Lebenspartner rechtssicher auf die jeweiligen Bedürfnisse aller Parteien angepasst und gerade auch die Interessen des schwächeren Vertragspartners zu schützen. So wird nicht nur die Basis Grundstein für ein harmonisches Miteinander gelegt, sondern ebenso Streitigkeiten für den Fall einer späteren Trennung häufig komplett vermieden.

Ehegattentestament wird mit Einwillung zur Scheidung unwirksam

Ehegattentestament wird mit Einwillung zur Scheidung unwirksam

Häufig verfassen Ehepartner auch mit Hilfe eines Notars ein gemeinschaftliches Testament, in dem sich gegenseitig als Erben benennen. Wenn es allerdings zu einem späteren Zeitpunkt zu einem Scheidungsverfahren kommt, wird auch so ein Ehegattentestament fraglich und jetzt hat sich das OLG Oldenburg der Frage gestellt, ob mit der Scheidung auch das Testament die Wirksamkeit verliert.

Im konkreten Fall hatten zwei Eheleute ein Berliner Testament aufgesetzt und sich dort gegenseitig als Erben eingesetzt. Nach einem Jahr erfolgte die Trennung und der Ehemann setzte nun ein neues Testament auf, in dem er seine Adoptivtochter zur Alleinerbin machte; die Ehefrau sollte entgegen der Formulierung im Ehegattentestament nichts bekommen. Dies war explizit im neuen Testament vom Ehemann aufgenommen worden. Die Ehefrau reichte die Scheidung ein, der Mann stimmte dieser zu, aber vor der rechtskräftigen Scheidung sollte noch ein Mediationsverfahren durchlaufen werden, um zu evaluieren, ob die Ehe noch zu retten sei. Dann verstarb der Ehemann vor der rechtskräftigen Scheidung und nun stritten sich die Ehefrau und Adoptivtochter um das Erbe.

Im aktuellen Urteil hat das OLG Oldenburg entschieden, dass die Adoptivtochter erbberechtigt ist. Nach §§ 2268, 2077 BGB sei ein gemeinschaftliches aufgesetztes Testament unwirksam, wenn die Ehe rechtskräftig geschieden wird oder die Voraussetzungen für eine Scheidung vorlagen. In diesem Fall hatte der Erblasser bereits der Scheidung zugestimmt, so dass das Mediationsverfahren auf den erbrechtlichen Anspruch keinen Einfluss hat.

BGH urteilt zu Patientenverfügung

BGH urteilt zu Patientenverfügung

Die korrekte Formulierung in einer Patientenverfügung ist immer wieder ein Streitpunkt zwischen Ärzten, Angehörigen und nicht zuletzt vor Gerichten. Der BGH hat ein Urteil zu dem allgemeinen Satz „Ich wünsche keine lebensverlängernden Maßnahmen“ gesprochen, die häufig als zu wenig spezifisch moniert wurde. Nach der Meinung des BGH kann sie dennoch wirksam sein, wenn die Patientenverfügung weitere Formulierungen enthält, die die aktuelle Lebens- und Behandlungssituation widerspiegeln.

Im konkreten Fall stritten sich ein Ehemann und ein Sohn, deren Ehefrau bzw. Mutter in einem Wachkoma lag. Nachdem Amtsgericht und Landgericht die Formulierung als zu allgemein abgewiesen hatten, hat der BGH entschieden, dass in diesem Fall die Formulierung bindend sei, weil die Patientenverfügung noch weitere Bereiche beinhaltete, in denen ausreichend spezifische Aussagen getätigt werden.

Dieser Fall zeigt einmal mehr, dass bei der Anfertigung von Patientenverfügung, Betreuungs- und Vorsorgevollmacht viele Dinge beachtet werden sollten. Wir unterstützen Sie dabei – sprechen Sie uns an!

Gesetzliche Erbfolge – was ist das und was wird hier geregelt?

Gesetzliche Erbfolge – was ist das und was wird hier geregelt?

Die Beratung bei Fragen rund um das Thema Erbe und Nachlass gehört zu einer unserer Hauptaufgaben als Rechtsanwalt und Notar. Insbesondere wenn es kein ordentliches Testament gibt oder der Nachlass anderweitig geregelt wurde, ergeben sich schnell viele Fragen rund um das Erbe und in diesem Kontext gewinnt die gesetzliche Erbfolge an Bedeutung. Heute geben wir einen Überblick, was die gesetzliche Erbfolge beinhaltet bzw. regelt.

Was sind die Inhalte der gesetzlichen Erbfolge?

Im Rahmen der gesetzlichen Erbfolge treten die Verwandten des Verstorbenen in einer fest vorgegebene Reihenfolge als dessen Erben ein und diese Reihenfolge ist in § 1924 ff. im BGB eindeutig geregelt: Verwandte des Verstorbenen erben, wenn sie in einem möglichst nahen Verwandtschaftsverhältnis zum Nachlassgeber stehen. Verwandte erster Ordnung sind die Kinder des Nachlassgebers und an die Stelle verstorbener Kinder treten wiederum deren Kinder. Zur zweiten Ordnung im Rahmen der gesetzlichen Erbfolge gehören die Eltern und an die Stelle verstorbener Eltern treten deren Kinder, welche im Normalfall dann die Geschwister oder Halbgeschwister des Verstorbenen sind. Nach dem gleichen Schema gibt es noch weitere Verwandschaftsordnungen, wobei die nächste Ordnung immer erst dann zum Zuge kommt, wenn die Verwandten näherer Ordnung nicht vorhanden sind.
Neben den Verwandten hat auch der Ehegatte des Verstorbenen ein gesetzliches Erbrecht, welches ebenfalls durch die gesetzliche Erbfolge geregelt wird. Je nachdem, in welchem Güterstand die Eheleute verheiratet waren und welche Verwandten der Verstorbene hinterlassen hat, beträgt der Erbteil des Ehegatten laut der gesetzlichen Erbfolge ein Viertel, ein Drittel oder die Hälfte des Nachlasses (Beispiele für die gesetzliche Erbfolge finden Sie nachstehend). In Sonderfällen kann ein Ehegatte auch alleine erben (bspw. wenn keine Verwandten der nahen Ordnungen vorhanden sind) oder gar nicht erben (wenn bspw. einer Scheidung zugestimmt wurde).

Verschiedene Beispiele zeigen, wie die gesetzlichen Erbfolge zur Anwendung kommt

  1. Frau Meier, dessen Mann bereits verstorben ist, hat zwei Kinder. Ohne Testament erben nach der gesetzlichen Erbfolge beide Kinder zu gleichen Teilen. Sollte ein Kind bspw. verstorben sein und hinterlässt Enkelkinder, wird unter diesen Enkelkindern der auf das vorverstorbene Kind entfallenden Erbanteil (also die Hälfte des Nachlasses) aufgeteilt.
  2. Herr Müller verstirbt und hinterlässt seine Ehefrau sowie zwei Kinder. Die Eheleute haben im gesetzlichen Güterstand gelebt und keinen gesonderten Ehevertrag geschlossen. Dann sieht die gesetzliche Erbfolge vor, dass die Ehefrau im gesetzlichen Güterstand die Hälfte des Nachlasses erbt und die Kinder jeweils ein Viertel des Nachlasses als Erbe erhalten.
  3. Herr Schmidt hinterlässt seine Mutter und drei Kinder. Kind 1 (verheiratet, ein eigenes Kind), ein lediges Kind 2 und zwei Enkelkinder (vom vorher verstorbenen Kind 3) sind für die Nachlassverteilung relevant. Dann erben die Kinder zu gleichen Teilen jeweils 1/3, wobei der Erbteil von Kind 3 zu gleichen Teilen auf die Enkelkinder (Kinder von Kind 3) verteilt werden

Wenn auch Sie Beratung und Unterstützung beim Erbrecht , der Nachlassregelung, der Ausarbeitung eines Testaments oder anderen Fragen aus dem Erbrecht und der Vermögensnachfolge benötigen – wir stehen Ihnen als Rechtsanwalt und Notar und Anwalt gerne zu Seite, sprechen Sie uns an.