Besonderheiten beim Kauf einer Eigentumswohnung

In der aktuellen Niedrigzinsphase sind nicht nur die Käufe von gesamten Immobilien stark angestiegen, auch Eigentumswohnungen werden immer häufiger ge- bzw. verkauft. Gegenüber dem Erwerb einer kompletten Immobilie sind beim Kauf einer Eigentumswohnung allerdings einige Dinge zu beachten, die wir im Rahmen unserer Beratungsgespräche bei Immobilienkäufen mit unseren Mandanten besprechen. Einige wichtige Unterscheide wollen wir heute erläutern:

Durch den Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer auf der einen Seite das Eigentum an der Wohnung. Da die Wohnung aber auch Teil eines Gebäudes ist, wird der Käufer gleichzeitig Eigentümer vom Teil des Gesamtgebäudes und vom Teil des Grundstücks, auf dem das Haus steht. Daher wird bei Wohnungskäufen zwischen dem Gemeinschaftseigentum (wie bspw. dem gesamten Gebäude und dem Grundstück) und dem Alleineigentum unterschieden. Die Nutzungsrechte des Gemeinschaftseigentums stehen allen Wohnungseigentümern zu – das Nutzungsrecht des Alleineigentums (also bspw. der Wohnung) – steht dahingegen allein dem Käufer der Wohnung zu. Neben der Wohnung selbst umfasst das Alleineigentum in der Regel die zur Wohnung gehörenden Kellerräume, aber auch Stellplätze, Garagen etc., die unter das sog. Sondereigentum fallen. Auch eigentlich unter das Gemeinschaftseigentum fallende Bereiche können einzelnen Eigentümern zu exklusiven Nutzung zugesprochen werden, wenn sogenannte Sondernutzungsrechte vereinbart worden sind. Ein häufiges Beispiel für so ein Sondernutzungsrecht besteht für die Eigentümer von Erdgeschosswohnung an Teilen des Gartens.

Grundlegend für die Aufteilung der Bereiche in Alleineigentum, Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und die Regelung von Sondernutzungsrechten ist die sogenannte Teilungserklärung. Aufgrund der Bedeutung dieser Teilungserklärung sollte sowohl beim Kauf einer Eigentumswohnung aber auch bspw. beim gemeinsamen Bau eines Wohnobjektes mit mehreren Wohneinheiten die Teilungserklärung genau geprüft bzw. mit viel Bedacht aufgesetzt werden. Potenzielle Käufer einer Eigentumswohnung sollten sich unbedingt vor dem Kauf die Teilungserklärung aushändigen lassen. Neben der Aufteilung der Bereiche regelt die Teilungserklärung auch die Verteilung von Verwaltungskosten.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist auch die Verteilung der Kosten für Instandhaltung und Verwaltung ein wichtiger Punkt, vor Unterzeichnung des Kaufvertrages beachtet werden sollte. Anders als bei Immobilien mit einem Besitzer werden bei Eigentümergemeinschaften diese Kosten über eine Umlage – das sogenannte Hausgeld – erhoben. Aus diesen Rücklagen und ggf. zu leistenden Zuschüssen durch die Eigentümer wird nicht nur die laufende Verwaltung der Immobilie bezahlt, auch anfallende Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen sind so zu finanzieren. Entsprechend sollte man sich vor dem Kauf nicht nur informieren, wie hoch das monatliche Hausgeld ist, sondern auch inwiefern Rücklagen für die Instandhaltung gebildet wurden und ob evtl. Reparaturen anstehen oder sogar größere Maßnahmen geplant oder notwendig sind.

Als Notar in Ahaus beraten wir Sie umfassend beim Kauf einer Eigentumswohnung und prüfen gerne mit Ihnen die wichtigen Dokumente wie bspw. die Teilungserklärung und besprechen mit Ihnen alle notwendigen Schritte (wann bspw. der Kaufpreis für eine Immobilie gezahlt werden muss) für den sicheren und erfolgreichen Erwerb einer Immobilie.

Sie planen den Kauf oder Verkauf einer Eigentumswohnung? Wir beraten Sie kompetent und neutral und betreuen Ihre Rechtsgeschäfte im Immobilienrecht.  Sprechen Sie uns an – wir helfen Ihnen gerne weiter.